相続コラム【土地の形状は相続時の評価額に影響するのか？】

皆様、こんにちは。

相続勉強会講師の村上です。

少し更新が空いてしまい、申し訳ありません・・・

引き続き、皆様に相続に関するいろいろはお話を提供していきたいと思いますので、末永くよろしくお願い致します。

さて本日は、「土地の形状が相続時の評価に影響するのか？」についてです。

こちらは、相続勉強会のSTEP3でも少し触れるのですが

「相続時の土地の評価額」については、路線価のある土地の場合には

「路線価×土地面積」となります。

しかしながら、この方法は基本的に「高低差の無い整形地」の評価となるため

「不整形地」や「高低差のある土地」だったとしても面積が同じなら、

評価額は同じとなってしまいます。

従いまして、そのような土地の場合には

「土地の形状等によって評価を補正する」という事が必要になってきます。

但し、この「評価の補正」というのは非常に複雑なので、

詳細については税の専門家である税理士の先生にご相談されることをおすすめするのですが、

ざっくりの概要だけ今回はお伝えします。

まず、該当地の奥行き長さが10メートル未満・24メートル以上の場合

「奥行価格補正率（0.80～0.97）」を掛け評価額を減額します。

これは、奥行きが極端に短い・長い土地は使い勝手も悪いため

その分評価額を下げましょうという補正になります。

次に、2～4路線に面している土地については

奥行価格補正率に「側方（二方）路線影響加算率（0.02～0.03）」を掛けて

評価額がプラスされます。

これは、いわゆる「角地」や複数の道路に面している土地については

使い勝手も良いため、その分評価額を上げましょうという加算になります。

複数の路線に面している土地についてはさらに

間口の長さが8メートル未満の場合、「間口狭小補正率（0.90～0.97）」、「奥行距離/間口距離」の数値によって「奥行長大補正率（0.90～0.98）」を掛け、評価額を減少できます。

これらの補正は、奥行・間口の長さによって評価額を減額させるものです。

この後に土地の形状、該当地が整形地に対してどれくらいの割合で不整形となっているのか「かげ地割合」を求めたうえで、「不整形地補正率（0.60～0.99）」を掛けて評価額を下げます。

なお、土地の奥行・間口については個人でもある程度判断できますが、こちらの補正率については個人で求めることは困難ですので、不動産の専門家や税理士に計算を依頼する必要があります。

さらに、三大都市圏では500平方メートル

それ以外の地域では1,000平方メートル以上の「地積規模の大きな土地」については

「規模格差補正率（0.80～0.95）」を掛けて評価額を下げます。

こちらは従来の「広大地」の評価に代わり新設されたもので

2018年1月1日以降の相続に適用されています。

地積の大きな土地については売却を考えた場合、

個人では価格が高くなり買い手が付かないため

分譲・開発等を行っている業者に売却することが想定できるでしょう。

その場合、通常の土地よりも開発のためも費用がかかるほか

道路などの公共用地として使用する部分もあり、

業者はこれらの点を考慮して買取価格を決めることになります。

そうなると、1平方メートルあたりの価格が通常よりも

低くなってしまうことも考えられるでしょう。

そのため、地積の大きな土地についてはこのような評価減の補正率が設けられているのです。

ほかにも「がけ地」がある土地や建築基準法の道路に2メートル接していない

「無道路地」、土地のうち「私道」として利用されている部分やセットバックが必要な部分については、それぞれ評価額を減少することができます。

いかがでしたでしょうか？

なんだか、何を言っているのかよくわからないですよね・・・

ここでは、ざっくり土地の形状によって様々な補正方法がある

という事だけを押さえておいて頂ければいいのではないかと思います。

いずれにしても、土地についてはさまざまな要因で評価額が増減することになります。

自身で調べられるものもありますが、中には判断が難しいものもありますので、

該当地の相続税評価額がいくらになるのかは

土地の評価に詳しい専門家に依頼をしたほうが賢明です。

また、土地の所有者が生前のうちに評価額を試算しておくことで

「この土地は相続後に売却して納税資金に充てる」
「この土地はこのまま引き継ぎ有効活用をする」といった判断をすることもできます。

「不整形地」に該当しそうな土地や

地積が大きい土地・複数の土地を所有している場合には、

一度専門家に評価を依頼してみると良いでしょう。

今回のコラムは少し難しいお話になりましたが、何かしらお役に立てれば嬉しく思います。

お読み頂き、ありがとうございました。

11月～12月でまた、新たな特別版のセミナーを現在、企画しております!!

きっと皆さまのお役に立つ内容になりますので、乞うご期待！

以上、講師の村上でした！